Budowa Domu - Poszukiwanie i Zakup Działki.

Zakup działki to poważna decyzja którą należy dobrze przemyśleć!

Działkę najlepiej kupować jesienią, albo najpóźniej końcem zimy. Wtedy do wiosny załatwimy wszystkie formalności związane z budową domu i kiedy tylko przylecą bociany, będziemy mogli wbić pierwszą łopatę w miejscu naszego przyszłego domu.

Jeśli kupimy działkę jesienią, to poza tym, że będziemy mieli całą zimę na załatwienie wszystkich formalności związanych z pozwoleniami na budowę, uzgodnieniami i itp., będziemy jeszcze mieli możliwość przed zakupem obejrzenia działki w porze „mokrej”. Pozwoli nam to sprawdzić, czy np. jesienią działka nie jest zalewana przez okoliczne rzeki, potoki, czy też po prostu na naszej działce nie zbiera się woda. A to dość istotna sprawa, bo latem ani tym bardziej mroźną zimą, nie będziemy  w stanie tego sprawdzić.

W moim poprzednim wpisie zatytułowanym Budowa domu –od czego zacząć? Poradziłem ci, żebyś przygotował sobie listę wymagań dotyczących swojego przyszłego domu. Jeśli masz ją gotową, możesz ruszać na poszukiwanie odpowiedniej działki.

Jedno z pierwszych pytań brzmi: Szukać działki na własną rękę czy też wspomagać się biurem nieruchomości?

Tutaj mamy dwie szkoły. Osoby, które nie chcą płacić niemałej prowizji dla biura nieruchomości szukają i starają się kupić działkę na własną rękę. Może i nie zapłacą haraczu dla pośrednika, ale muszą wszystko sprawdzać samemu, czyli stan prawny działki, szkody górnicze, hipoteki, obciążenia, prawo własności działki, jej przeznaczenie w planie zagospodarowania gminy itp. Owszem, można trochę zaoszczędzić, ale przez to stracić sporo czasu i pieniędzy na dojazdy, wizyty w urzędach itp.

Korzystając z pomocy biura nieruchomości mamy ten komfort, że przedstawiamy nasze wymagania dotyczące działki, dokumenty, jakie chcemy zobaczyć i oddajemy wszystkie formalności w ręce biura. To agent ma za zadanie skompletować wszystkie wymagane przez prawo i nas samych dokumenty. Musi również przygotować i przedstawić nam kilka ofert działek. A nad wszystkim powinno i zazwyczaj czuwa ubezpieczenie agencji. Czyli, że jeśli coś pójdzie nie tak , to mamy szansę na odzyskanie pieniędzy za np. kupioną działkę od osoby, która nie była jej właścicielem.

Ja kupowałem już mieszkanie, działkę i zawsze wspomagałem się biurem nieruchomości. Dzięki temu miałem zapewnione przynajmniej minimalne, ale zawsze, bezpieczeństwo transakcji.

Ale nie ważne jak kupujesz działkę. Ważne, żeby działka spełniała Twoje wymagania. Żeby można było na niej swobodnie postawić dom, poszukiwany teren musi być odpowiednio duży, „czysty” formalnie, przeznaczony pod zabudowę mieszkalną. Dobrze też żeby miała drogę dojazdową, dostęp do mediów takich jak prąd, gaz, instalacja wodno-kanalizacyjna. Nie mniej istotne jest to, czy z naszego przyszłego domu łatwo i szybko będziemy mogli dojechać do pracy, szkoły, przedszkola oraz najbliższego sklepu spożywczego.

Ale po kolei. Zazwyczaj zaczynam od poszukiwania ofert w Internecie. Wybieramy kilka czy kilkanaście potencjalnych działek i umawiamy się na oględziny. Bo raczej nikt nie kupuje działki tyko na podstawie zdjęć w Internecie.

Aby wybrać najlepszą dla nas działkę powinniśmy sprawdzić takie dane jak:

• kształt działki – im bardziej zbliżony do kwadratu, tym lepiej
• rozmiar/wielkość działki – działka może być małym rancho lub małym skrawkiem ziemi wciśniętym między dwa domy. Nie ważne jakiej działki szukamy. Musimy pamiętać, że każda gmina ma określony minimalny rozmiar działki, na której można postawić dom. Jeśli kupimy działkę mniejszą niż narzucone przez gminę minimum, nie wybudujemy na niej domu.
• ukształtowanie działki – to powinno wynikać z wcześniejszych założeń dotyczących naszego domu. Ogólnie mówiąc, jeśli chcemy dom z piwnicą, pochyła jak i płaska działka będą odpowiednie. Jeśli nie chcemy piwnicy, to zbyt duże nachylenie terenu może nasz zmusić do jej wykonania. Wtedy lepiej poszukać działki prawie płaskiej.
• czy działka na określone granice – poszukajmy kamieni granicznych w narożnikach działki. Jeśli nie będzie można ich odszukać, to namiar geodezyjny będzie musiał wykonać geodeta w to są dodatkowe koszty.
• sąsiedztwo – warto się rozejrzeć po okolicy i sprawdzić czy w najbliższej okolicy nie ma tartaku, ubojni, jakiegoś innego zakładu produkcyjnego, który mógłby hałasem, zapachami albo np. sporym ruchem ciężarówek skutecznie uprzykrzyć nam życie.
• historię działki – o to najlepiej popytać przyszłych sąsiadów. Może się bowiem okazać, że działka była kiedyś miejscem, w którym są zakopane jakieś zbiorniki podziemne, jakieś stare fundamenty, stary cmentarz lub np. teren może być mocno skażony a cały bajzel przykryty warstwą ziemi. Najlepiej gdyby działka była polem uprawnym przez ostatnie kilkanaście lat.
• jej stan obecny – jeśli na działce rosną drzewa, to wyczyszczenie terenu z zarośli może wiązać się z potrzebą uzyskania pozwolenia na wycinkę, ze straconym czasem i kosztami. Im mniej śmieci, drzew i zarośli na działce, tym lepiej.
• dojazd do działki – chyba najważniejsza sprawa podczas podejmowania decyzji o zakupie działki. Najlepiej kiedy działka graniczy z drogą gminną lub z działki wydzielona jest do  niej droga. Wtedy z dojazdem nie ma problemu. Trochę gorzej jest kiedy do działki możemy dojechać drogą prywatną. Wtedy musimy wykupić od sąsiadów udział w drodze, żeby móc z niej korzystać. Najgorsza sytuacja ma miejsce, kiedy działka w ogóle nie ma dojazdu, lub biegnie on przez polną, kiedyś tam wytyczoną drogę, której nie ma na żadnej mapie. Wtedy może się okazać, że ta droga to tak naprawdę kawałek czyjejś działki, z którego nie będziemy mogli korzystać. Wtedy pozostaje już tylko zakup śmigłowca.Jeśli do działki prowadzi nie utwardzona droga, to koszty budowy podniesie jej utwardzenie. W przeciwnym przypadku żadna ciężarówka do nas nie dojedzie a my sami podczas opadów deszczu będziemy tonąć w błocie.
• walory krajobrazowe – czyli co widzimy z naszej działki. Miło będzie usiąść sobie na tarasie i patrzeć na jezioro czy las. Gorzej, jeśli będzie to dom sąsiada, kominy elektrociepłowni lub ruchliwa ulica.
• usytuowanie działki względem stron świata – dokładniej usytuowanie wjazdu na działkę. Najlepiej jest kiedy wejście do domu a w większości przypadków też wjazd na działkę są od północy lub wschodu. Ogród, taras i ściana z największą ilością okien powinny być od południa i południowego zachodu. Od północy powinniśmy zorganizować część gospodarczą i najmniejszą ilość okien.
• uzbrojenie działki – sprawdź, czy w granicy działki lub w najbliższym sąsiedztwie mamy dostęp do wody, gazu, prądu i instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej. Brak któregoś z tych mediów to spore koszty związane z jego doprowadzeniem do działki. Może to być kartą przetargową w zbijaniu ceny nieruchomości.
• odległość działki od najbliższego miasta, sklepu, przychodni lekarskiej, szkoły, przystanku autobusowego, miejsca pracy. – im dalej od miasta zbudujemy nasz dom, tym dłużej będziemy rano i wieczorem podróżować między domem a pracą. Tym dalej będziemy musieli jechać na zakupy, do kina, muzeum, na basen. Może się okazać, że z biegiem czasu te dojazdy wszędzie i po wszystko staną się bardzo męczące i uciążliwe i będziemy mieli ochotę sprzedać dom i zamieszkać w mieście w mieszkaniu w bloku.
• warunki gruntowo-wodne – czyli czy podziemne wody gruntowe nie są usytuowane zbyt płytko. Możemy zlecić badania wodno-gruntowe działki albo po prostu podpytać okolicznych mieszkańców o wody gruntowe i zalewanie okolicy podczas obfitych opadów deszczu.

Wszystkie powyższe warunki i cechy działki możesz sprawdzić „na miejscu” podczas oględzin działki. Im więcej uda ci się sprawdzić, tym lepiej dla ciebie.

Jeśli będziesz zainteresowany zakupem oglądanej działki, to czas udać się do Urzędu Gminy, w obrębie której działka się znajduje. Musisz tam sprawdzić działkę pod względem prawnym, a dokładnie :

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – po pierwsze musimy się upewnić, że w tym planie działka zakwalifikowana jest jako budowlana, a po drugie, upewnijmy się, że w okolicy działki nie jest planowana budowa jakiegoś centrum handlowego, autostrady, ani niczego, czego byśmy nie chcieli. Plan zagospodarowania przestrzennego da nam również odpowiedź na pytanie, jaki dom możemy zbudować. Może się bowiem okazać, że gmina nie pozwoli nam zbudować domu piętrowego albo np. z czerwonym dachem. W gminie upewnijmy się też, czy działka nie leży w parku krajobrazowym, na terenach zalewowych, osuwiskach czy też nie jest częścią terenów archeologicznych, np. takich, na których kiedyś był stary cmentarz. Jeśli szukasz działki na śląsku, upewnij się, że nie ma pod nią szkód górniczych , a jeśli występują, to czy pozwolą na budowę domu

• Księgę wieczystą w Sądzie Rejonowym – to najważniejszy punkt „wycieczki”. Tutaj należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych i dokładnie obejrzeć księgę wieczystą. Sprawdzamy dokładnie dział IV księgi, w którym mogą być wpisane hipoteki obciążające działkę. Weryfikujemy właściciela działki, przeznaczenie działki, jej powierzchnię oraz czy nie ma na niej wpisanej jakiejś zabudowy. Dodatkowo sprawdźmy, czy nie ma jakichś wniosków o wpis hipoteki, które zostały złożone i są w trakcie „obrabiania”. Może się bowiem okazać, że księga wieczysta będzie czysta, ale zanim kupimy działkę, pojawi się w niej wpis dotyczący hipoteki, bo jej właściciel przed podpisaniem umowy kupna sprzedaży zaciągnie kredyt i obciąży „naszą działkę”.

• Jeśli działka jest na śląsku, udaj się do władz kopalni i zbadaj, w zakresie jakiej kategorii szkód górniczych leży działka. Sprawdź również, czy pod naszą działką jest prowadzona eksploatacja górnicza a jeśli nie, to czy takie działania nie są planowane w najbliższych latach.

Jak widzisz, poszukiwanie i kupno działki to nie lada wyzwanie. Trzeba wziąć pod uwagę bardzo dużo wymagań i warunków, jakie idealna działka powinna spełnić. Część nieruchomości powinno odpaść na etapie wstępnej selekcji, kiedy będziemy porównywać spisane wcześniej wymagania dla domu z ofertami działek, jakie znajdziemy. Zazwyczaj też będzie trzeba pójść na kompromis i zrezygnować z pewnych wymagań, na rzecz innych, bardziej ważnych.

Jeśli wspomagamy się biurem nieruchomości, to całą „urzędową część” formalności załatwi dla nas agent nieruchomości. Nam pozostanie tylko przygotowanie wymagań jakie stawiamy poszukiwanej działce i dokumentom, które chcemy sprawdzić. Agent nieruchomości powinien wszystko przygotować i okazać nam do wglądu oraz przedstawić notariuszowi podczas spisywania aktu notarialnego i finalizowaniu transakcji zakupu działki.

Pamiętaj, idealną działkę trudno będzie znaleźć. Starajmy się jednak wybrać taką, która jak najbardziej będzie spełniać nasze oczekiwania a zbudowany na niej dom będzie nasza ostoją a nie przekleństwem.

Dla wszystkich poszukujących działki przygotowałem na stronie „Do pobrania” arkusz, na którym umieściłem wszystkie wymagania, jakie działka powinna spełnić. Można sobie go wydrukować w kilku egzemplarzach, zabrać ze sobą na oględziny działki i od razu zaznaczać, które z wymagań działka spełnia a których nie. Taka „Ściąga poszukiwacza działki”.

Wszystkim życzę owocnego poszukiwania wymarzonej działki!

Wpisy o podobnej tematyce, które mogą Cię zainteresować:

• 16 Powodów, Przez Które Nie Zbudowałem Domu z Drewna.
• Budowa Domu - Czy Na Pewno Potrzebujesz Blaszak?
• Budowa Domu - Od Czego Zacząć?
• 19 Powodów Dla Których Zbudowałem Dom Parterowy i Jestem z Tego Zadowolony.
• W Domu Nie Wszystko Musi Się Opłacać!
• Budowa Domu - Wybór Projektu.